据 中国电子商务研究中心监测数据显示，2013年中国网上零售市场交易规模达到1.85万亿元，较2010年近翻四番，占全年社会商品零售总额也从3%增加 到8%。面对网购的冲击,购物中心也开始在模式创新中,把曾今的对手百货变为合作伙伴,发挥传统百货对于中国零售市场和消费者有全面了解的优势,取长补 短。

契机 1

百货的商业竞争力不容小觑

来自亿翰中国的统计数据显示，2005-2013年中国百货商业协会旗下130家会员单位销售总额逐年上升，但增速在下降，行业发展速度在放缓。其中2013年销售总额为6437.68亿元，增长11.55%，增长幅度进一步收窄。

“中 国消费市场仍有庞大的发展空间，百货的核心竞争力不容小觑。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟建议说，“以挖掘目标客户需求为核心，用精确的 定位、精选的特有商品、细致的服务、全生活圈的渠道接入、精心营造的购物环境和与时俱进的科技手段所打造的精致百货，应是百货未来发展的方向。”

这 一点，恰恰与美国零售地产商塔博曼与北京王府井百货首次携手，在西安、郑州两地打造CityOn 熙地港购物中心的想法不谋而合，塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华表示：“在美国，塔博曼致力于提供超凡的购物环境已有64年的历史，现已成为美国零售业 高产出率与高品质的代名词。截至2014年，每平方英尺的销售额已达806美元，创造了业内最高坪效纪录。但来到中国，我们很需要像王府井百货这样的资深 ‘向导’作为合作伙伴。”曾经成功打造“第一家无柱式设计购物中心”、“第一家有影院购物中心”的零售地产商塔博曼，将购物中心与百货的合作，作为拓展中 国市场的创新。

契机 2

零售品牌大举进入二三线城市

中国消费者可支配收入增加，消费能力增强，追求高品质生活的热情高涨，尤其在二三线城市，消费者的购买能力及消费需求与日俱增，然而当地市场的购物中心却存在功能单一、品牌数量不足等问题。因此，2014年零售品牌大举进入二三线城市。

2014年，Forever 21在重庆开出华西首店，并首进华东二线城市无锡和杭州，New Look在上海和苏州继续扩张并登陆天津。H&M 旗下副线品牌Monki、COS登陆重庆，同时H&M Home首入天津。

值 得注意的是，一些在国内一线城市顺风顺水的快时尚品牌，在进军二、三线城市则遇到了麻烦，通常这些大型外企的决策和协调，往往依赖于其全球范围内的架构。 但总部核心的决策方又往往远离中国实体市场，这现状有可能在外资时尚巨头深耕二三线城市时产生掣肘，急需在中国寻找合作伙伴，这给了购物中心牵手百货的良 机。

契机 3

以细节打造带来高品质体验

来 自世邦魏理仕研究部统计显示，基于消费者消费习惯和行为的改变，业态相对单一的传统百货正在积极寻求转变，希望通过增加零售业态种类、调整商户类型、改善 购物环境、来给予购物人群类似于购物中心的消费体验。例如东方商厦南东店增设整层餐饮商户，太阳百货增设快时尚品牌，休闲娱乐业态，餐饮美食、电影院、舞 蹈培训等，福州的东方百货群升店增加了艺术性展示区域、空中花园等。

不 同于类购物中心化的改造，塔博曼亚洲与北京王府井百货的强强携手，强调以细节打造带来高品质体验：两家联手打造的两座购物中心分别坐落于西安、郑州经济发 展迅速的城区，周边企事业单位、高品质社区迅猛增长，同时与地铁直接相连，公交四通八达；购物中心拥有足够的停车位和电梯等基础设施，确保消费者无后顾之 忧；此外内部还采用了塔博曼招牌无柱式设计，让视线更宽广通透；人性化的动线设计，则让逛街变得极其享受。除王府井作为品牌主力店入驻外，近300家知名 中、高端时尚品牌、餐饮、娱乐、电影院等休闲设施。

这种“百货+购物中心”模式取长补短，或在二三线城市激发活力，成为“舶来品”购物中心在中国独创DNA的又一个成功案例。

业界观点

二三线城市仍缺高品质体验商业体

王府井百货（集团）股份有限公司总裁 东嘉生

唱 衰实体百货为时尚早。一方面，飞速发展的中国经济和零售业对百货来说，是巨大的机遇，另一方面，实体百货一直在与时俱进创新，例如类购物中心化发展，甚至 与购物中心牵手，就能借着购物中心拓展的步伐，发挥传统百货对于中国零售市场和消费者有全面了解的优势，增加实体百货的功能性，取长补短后，这种“购物中 心+百货”为主的产品，在二、三线城市完全有市场需求。

在客观认识市场环境基础下谋求再创新

盈石资产管理有限公司上海分公司总裁 许大金

在规划购物中心之前，必须先要熟知市场环境、消费者的需求、所处商圈的竞争关系这三大要点。而后在为购物中心植入独创的DNA时，则需要进一步了解不同消费群体的独特的需求，结合时代的特性，融合时代的发展，创造个性元素。

每一个购物中心都有一个生命周期，都会经历开业、成长、长成，再到调整的动态过程，在这个过程中，在完全的“发明”创造很难，所以这需要运营者整合市场环境与自身，实现内容的再创新来跟上时代、市场和消费者的变化。

谋定而后动 知止而有得

RET睿意德策略顾问部总经理 陈丽琳

在 供应量不断增加的背景下，需要开发商们关注细分市场，以求错位竞争。这需要在设计前慎重地观察、分析、研究的区域内的客群需求。所谓谋定而后动，知止而有 得。在这一方面，香港的购物中心是我们值得我们学习与借鉴。无论从区域选址、交通、动线、品牌选择上，都有周密前期调研。此外，如今电商的冲击，致使购物 中心面临困境。但与此同时，购物中心若能利用好互联网，形成成熟的O2O交互联动，将助推购物中心现状逆转，开拓新高度和新的发展空间。

用理性结合感性稳步探索商场布局

高纬环球零售商租户代表部助理董事 陆逊

购 物中心要摸索到适合自身“个性化”，需要从理性与感性两方面双结合。成都远洋太古里通过保留古老街巷与周边建筑，再融入2- 3 层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，成都远洋太古里既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间。使得大量首次进入成都的 零售品牌进驻其内，目前，其租金已经成为成都的标杆。但值得注意的是，购物中心的核心价值不能错，而在摸索过程中，建议摸着石头过河，小范围做调整尝试。 因为这个时代下，市场、消费者每年都有不同变化。当购物经过一年改造后或许市场又有新变化，则会陷入被动。

未来的竞争关键在于管理与服务

戴德梁行董事、中国区商业地产部主管 江舒民

商 业地产未来的竞争，比拼的是运营能力，是服务能力，是不动产的管理能力和区域服务水平。综观今年新开业商业项目，几乎全部位于核心商圈之外，集中分布于宝 山区、青浦区、闵行区、浦东新区等。主要有两个趋势：一是社区型商业渐渐成为主流，另外一个特点是大体量项目依然受到开发商青睐，例如虹桥南丰城总体量 11万平米，徐汇中星城17万平米等等。此外，购物中心也在不断追求个性化、特色化，儿童、动漫主题方兴未艾，而餐饮则向大众化、明星化、主题化发展。