购物中心动态路线规划设计原则! |
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百乐广场楼层动线划分的原则：
百乐广场是集购物、休闲娱乐为一体的购物广场，建筑队面积5万多平方米，要把这样一个大、硬件条件较好的广场建设成为一个定位准确、功能完善、布局合理、能充分满足顾客对方便、舒适要求的辽源市一流广场，还有许多大量的、具体的专业工作要做。其中楼层动结划分工作完成的好坏将直接影响本项目是否成功。为了做好该项工作，我公司的几位专家组成员针对该项目的具体情况，进行了反复细致认真研究，形成初步的原则性建议。
一、 体现整个商场的通透性
百乐广场一至六层商场单层面积都在三千平方米以上，顾客在这样大面积的商场中购物，不可避免会发生由于方向感不明确而产生的不舒适，感觉不便的心理反应，这会严重影响到以后的经营。我们在动线划分时一定要以人为本，充分考虑到消费者的感受，形成的动线要简捷、通透，使人在商场中行走，只要看一看前后，就能轻易的了解自己所处的位置，和知道自己目的地的方向及前往路线，让消费者感到舒适、放松。
二、 便于客流平面输送
在设计动线时要适应消费者的习惯，便于客流平面输送，使顾客能顺利到达楼层的每个位置。这就要求合理安排主动线，主动线与出入口相接；主动线与次动线结合合理；动线要形成回路，使每个区域不能形成死区；每个位置距主动线的距离不能过长，尽量均匀等。这样是客流自然合理流动。
三、 主次动线分明，提高产品率
从输送顾客的角度考虑，动线的宽度超宽超好，但这将大大减少有效的使用面积，降低了产品率。为解决这一矛盾，就要合理的考虑安排主动线和次动线，做到主次分明，布局合理，这样即满足顾客的流动需要，又能提高产品率。
四、 便于商铺销售
动线的划分与店铺的切割是相关连的，要综合考虑，而不能独立考虑。动线划分时一定要兼顾到店铺的切割，能使切割出店铺面积、开间大小、进深大小、门的朝向合理，这样就有助于商铺的销售。
五、 最大限度实现投资回报
在切割动线时，要同时考虑三个问题：第一、最大限度的提高有效使用面积；第二、合理布置，充分改善偏听偏远区域的客流条件，使每个店铺都感觉是好位置；第三、能切割出面积、面宽进深合理的单间店铺。只有这些得到充分考虑并做好，才会使投资客户认同，使客户购买，从而收到高的投资回报。
楼层平面、垂直功能分布原则：
通过对市场的调查分析，我公司已对百乐广场进行了业态及经营定位。接下来的一个重要工作就是要按照业态定位对各业种、各功能在楼层平面及垂直面进行立体分布。由于各业种有自己的特性，同时彼此又有关联性，消费者对各业种的消费习惯也不同，所以在功能分布时要全方位考虑，既要方便顾客消费，又要便于经营。在楼层平面、垂直功能分布时要注意以下原则：
一、 结合当地商业发展、规划
随着居民生活水平的提高，人们消费习惯会逐步趋向品牌化、时尚化、个性化、为适合这种需要，辽源的商业也随之悄然变化，现代商业会渐形成，统一布局、分类明确、形象统一、品牌突出的大型商业业态必将快速发展。百乐广场既然要做领跑者，所以在功能分布时就必须先走一步，充分考虑一个现代化购物广场应有的各项功能及合理的分布。
二、符合项目业态、经营及业种定位
本项目定位为“一站式”购物广场，经营的主体有8个业态，功能较多。为 了满足人们日用品的消费需求，在负一楼设中型标准超市；为满足中高收入阶层品牌化高档消费需要，在一楼设临街精品店铺，可以出形象上档次；为满足中低消费层一般品牌实惠型消费，在一楼、二楼、三楼设室内步行街和室内精品商铺；为满足人们个性时尚服饰 消费，在四楼设约2300平方的个体时尚店铺；为满足低收入人群对防真饰品、小百等的需求，在四楼设2300平方的百元街市；为满足家庭家居需要，在五、六楼设家居广场；负一层至六层均为购物功能。七楼则为中餐、小吃、茶房满足人们饮食需要；八、九楼则为休闲娱乐、洗浴等项满足人们休闲娱乐需要。
三、便于商场切割和销售
在功能布局时要考虑店铺的切割，考虑问题的程序应该是面积多大，面宽进深多少的店铺好销，决定我们怎样去切割店铺，切割出的店铺适应经营什么，指导我们的功能定位，而最后定出功能分布，这是我们定功能分布一个很重要的考虑因素。
四、最大限度实现投资回报
本项目的重要目地就是最大限度实现投资回报。在功能分布时应予充分考虑。首先考虑什么业种最适合业户投资经营，这样的功能就分布在较低楼层，如高、中、低档服饰店铺，这些经营相对容易、灵活，是市场中较普遍的项目。这样的业种会吸引较多的投资业户，这样的店铺放在较低楼层，销售容易，会实现较好的投资回报。
五、体现业态、业种的关联性、过渡性
在功能布局时要充分考虑各业各种之间的关联性和过渡性，把关联紧密的业种相邻布置，相邻区域业种的跨度不要太大，使整个布局业种过渡合理顺畅，这样为以后个别业户发生经营变化时，提供灵活的空间，为销售工作和经营管理工作打好基础。
六、实现布局的协调性、合理性
在功能布局时要充要分考虑功能布局的协调性、合理性。从大的业种来说，由下到上，应为随性消费过渡到定向性消费，顺序为购物—餐饮—休闲娱乐。在购物业种中，由下而上的顺序为生活必须品——随意选购品——定向性购买品，负一楼的超市购买生活必须品，一至四楼精品商铺、时尚店铺，消费者随意参观选购，五、六楼家居则带有一定的定向性参观购买，人流会渐减少，这样的功能布置是适合商业规律的。
七、便于客流、物流的平面、立体输送
业态、业种功能布置得好，消费者在参观购物时会方便、自然、顺畅，客流输送效果会好。同时各类品种对通道设施有不同要求，业种品类的合理分布，会有利于这些问题的整体考虑，从而有助于物流的平面、立体输送。
店铺切割的原则：
根据前期市场调查的结果分析和本项目前瞻性发展等多方面考虑 ，我公司将本项目整体定位为“一站式”购物广场，经营业态一至四楼都为切割店铺，出售产权，业户自主经营，商场统一管理的店铺式商场，为了保证投资方及时回笼资金，切割出的店铺在市场中得到认可，提升商业地产的价值，提高投资回报率，店铺的切割工作是基础，是前提。就该问题我公司项目组人员根据辽源市商业网点的出租、出售店铺情况，及对投资业户的投资意向问卷调查，结合本项目的业态、经营定位情况进行深入研究]、判断，最后制定出百乐广场店铺切割原则。
一、 充分考虑当地商铺的经营状况
辽源市现在的商场大部分都是出租或出售产权的经营方式，通过调查结果显示，联贸大厦的营业销售业绩最好，所以出租和出售的情况也是最好的，出租率达到100%，主力商铺的面积在20~40平方米，进深为1：2，集贸和华泰的营业销售额不好，但出租率也达到100%，这主要是因为这两家店铺的主力店面积在都在20平方米以下，面积小门槛低的结果，商铺的进深比为1：2。另外在步行街一带还有几家在建的商场，意发大厦已售出40%，店铺主力面积为20~30平方米，进深比为1：2~1：1、5。我们应对这些店铺的情况进行分析，合理利用，指导百乐广场的店铺切割工作。
二、考虑面积大小，面宽、进深符合市场需求
根据对辽源市场店铺的考察、分析，结果显示市场上小面积的店铺更受欢迎，得到市场的认同，百乐广场一楼临街可以考虑做大一点的门市房，两柱子之间可切两家，每家面宽五米，进深考虑在十米左右，这样使用面积达到50多平方米，这样可以切出的20多家门市房，主要吸引少量有大资金投入的业户。商场内的店铺，不应过大，大部分店铺的面积应在20平方米左右，这样可以吸引广大小投资者，符合市场的需要求。在店铺面宽和进深方面，面积大一些的店铺可考虑比例大一些，在1：2左右，而面积小的，如20平方米的店铺，面宽进深比不得大于1：1、5。
三、符合经营业态及业种的定位
店铺是用来经营用的，所以切割出的店铺要符合 经营业态和业种的需要。高档品牌专卖店、精品屋，这些都需要有足够的空间来装修、美陈、展示品牌的风格，突出品牌的形象。所以这些店铺和面积应较大，营业面积以30~100平方米，如一楼的临街门市。一、二、三楼的室内步行街和精品商铺，经营的是代表潮流的中低档品牌商品，商铺的面积为10~20平方米。而三楼的百元街市是经营小商品和饰品，商铺的面积较小，一般在4~20平方米就可以了。这些问题，在店铺的切割时一定要考虑充分，这将对以后商场的商装，整个卖场形象有很大的影响。
四、低单价、低总价，便于销售
由于本项目的规模、体量很大，其中销售部分的一至四楼就有2万多平方米，而辽源的人口不多，投资能量有限，这就要求发掘更多的小投资户来投资购买，要做到这一点，要求本项目切割出的店铺做到低单价，低总价。这样便于销售，可以提高销售率。
五、提商产品率
在切割店铺时，在考虑 到经营需要的同时，要尽量减少面积浪费，注意边角等处的切割技巧，使得每一块面积都能尽其用，从而提高产品率，减少公摊，可以达到低单价目标。
六、提高投资额回报
提高投资额回报是每个项目的重要目标，要实现这一目标，需要做好各项具体工作，就本项目中店铺切割质量的好坏就会直接影响投资回报，在切割时一定要综合考虑店铺适用好销，合理的单价，提高产品率，只有这三方面的工作做好了，才保证有好的投资回报。
七、提升项目的价值
提高投资回报，只是实现了一个暂时的目标，而更为深远的目标是不断提升本项目的价值。这就要求店铺的切割 不仅要适应业态定位，经营定位的需要，同时也要为后期商装打好基础，这将是整个商场的形象档次得到提商，从而引领商业卖场的时尚潮流，从而大大提升本项目的价值。
八、便于业户经营
店铺最终是要出售或出租给为业户用于经营。切割出的店铺要便于业户日后经营，这是基本要求，所以切割店铺时要设身处地为经营户着想，要考虑 诸多问题：门面不应被遮挡；门朝向不应太背；面宽和进深适合今后布置柜台，商品陈列等，这些问题处理得好，业户日后经营就会方便。 |
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