“盒中商铺”面临挑战 |
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随着“综合体运动”从热潮到结果，越来越多的商铺产品被推上市场。
今年前8月，广州商铺新增供应量大约23万平方米，比去年同期增加了44%，而住宅的新增供应量增幅仅1%.在成都，未来两年，将有1000万平方米以上的商业项目入市。在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海三大商业街400多万平方米的建筑面积。
这只是未来商铺供应潮中的几朵浪花。究竟会有多少商铺如雨后春笋般出现，至今没有准确的统计。
作为这几年商品房调控的一个后果，“炒铺”渐渐成了很多城市居民投资的出口，一些城市的商铺价格被快速推高。除了传统的临街底商，购物中心中的商铺，即“盒子中的商铺”也成了热炒的对象。
从价格上看，二线乃至四线城市中商铺炒到十几万的现象屡见不鲜。而回报率却“低三下四”，屡破新低。“炒铺”风潮虽然热力未消，但已经开始露出疲态。随着大量此类商铺联袂潮涌而来，开发商或将面临严峻的挑战。
三种商铺
“商铺”只是一个统称。事实上，“商铺”和“商铺”并不相同。
在誉翔安地产合伙人王珂看来，商铺可以分为三种类型：一是大型写字楼下面的底商，这一产品为北京、上海这两个特大城市特有。二是成熟居民小区的底商，即高密度社区的邻里中心。第三种则是集中商业，即购物中心“盒子”中散售产权的商铺。
“前面两个品种是有存活能力的。写字楼底商事实上主要是北京上海才特有的产品。居住商业街则在全国范围内，也都具备基本的生命力。它的回报不一定很高，但是有基本支撑。”王珂说。
从北京市场上来看，底商特别是写字楼底商，无论是租金还是价格都在上涨，这部分得益于写字楼的带动。
“前些年，CBD的甲级写字楼才4块钱1平米，底商那时是8块钱。现在写字楼已经13块了，底商不能还是8块吧，不然还不如租底商，还能展示门面。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说。
于是，底商租金随之水涨船高，在CBD，写字楼商铺租金超过20元/平方米。日。居民区的底商也相对稳定。北京新开项目的底商，销售近期一直看好，甚至不用推广就可以卖到每平米四五万、乃至十几万。但是，这样商铺的数量本身有限，“一个小区可能是50万的大盘，但商业就1万以上，50：1或者是40：1.”蔡宇翔说，“随着住宅受限而开盘减少，供应量就更少了。”
人们抱有希望最高的 “集中商业”则往往带来最深的失望。王珂说，“我们对这样的产品，不但是不看好，甚至是长期看空。”
一个屡被引证的观点是，受电子商务冲击，整个集中购物中心的市场正在往下走，标准化的、可以精确计价的“左脑商品”已经渐渐脱离购物中心的销售渠道。
“淘宝今年营业额是一万亿元，这一万亿元的营业额如果开实体店，就需要两三千亿元的租金。如果拿租金来推算商业物业的价值，如果按20倍算的话，是4万亿元。按10倍算的话是两万亿到三万亿元。”王珂说。仅仅淘宝一家的营业额，就意味着两万亿元到三万亿元的商铺市场需求“凭空消失”，这还未算上其他的B2C电商。而全国2011年的商品房销售总额还不到6万亿元。
商铺的一个特点是，和经济商业的状况息息相关。王珂指出，现在的经济和商业其实处于收缩阶段，北京这样的城市，因为国情的缘故，越在收缩的时候反倒有更多的人口和商业进入，能享受收缩的红利。但对于其他大多数城市显然不能如此乐观。
当然，这只是对整体商业环境的判断，而不是看空散售商铺的全部原因。
散售之弊
临街商铺的价值有更多的确定性。
每一个街铺都是独立经营，自行管理。确定其价值的主要是街上的人流多少。如果这条街人流多，价值就高，可以做服装、餐饮。人流量低价值就低，可能就用来维修汽车、开送水站，经营一些租金成本很低的业态。
作为购物中心，则有更多的变数和“干扰”。
关于商业地产散售导致难以集中招商和运营的缺陷业界几乎已经有公论，一楼因为临街往往没问题，但楼上的商铺能不能旺起来，则更多依赖于整体的经营，单个商铺的经营“有心无力”。
即使像万达、华润这样的品牌商业巨头，其集中商业在一地获得成功之后，是否能顺利地移植到另一城市？这存在很大的变数。购物中心中的产权商铺，价值难以判断。
“住宅地产很容易复制，价值也容易克隆。比如龙湖，在北京做的房子品质好，到地方上做的房子也意味着同样的品质。但商业并不仅仅是房子，商铺的价值往往是和那个城市的商业环境相关，你不可能将整个北京搬过去。”一位地产人士说。
散售此种弊端众所周知，从投资者的心理来看，是不是持有，持有的比例多高，往往也是判断开发商能否与自己“共进退”的依据，这往往会影响投资者的决策一个开发企业自己都不想持有的物业，投资的时候总是让人犯嘀咕。
但是，城市越向下走，散售的冲动就越强，即使一些商业地产的大牌企业，也呈现出越向下散售比例越高的特点，更像一种“品牌输出”。一些地方开发企业，更迫切需要散售回款，恨不得全部都卖掉。
商业需要养，在持有和散售共存的项目中，即使开发商有足够财力，可以花个三年五年等商业成熟，但投资者很难有这样的耐心，也未必有决心和开发企业一起赌一个未来。
目前，北京的集中商业已不允许分割销售，上海也对商铺的产权分割做出限制。这让京沪的商铺市场对其他城市来讲，不太有示范意义。
“除了潘石屹外，北京的购物中心散售商铺本来就不多，政策的限制让小产权很难去分割，即使是一些开发商在远郊区县新建的商业中也没有简单分割成小产权去卖。”蔡宇翔说。
在中小城市，对分割销售往往没有太多限制，但面临着底商的竞争。
“在小城市，底商能买得到的话，就没有必要去买购物中心的商铺了。在那里底商并不稀缺，住宅下面建底商是很容易的事。”蔡宇翔说。
“市盈率”焦虑
京沪外的很多城市，投资人群其实相当有限。很快人们就会发现，能买的都买了，大家都是一个圈子里的人。“大家住的是邻居，买的铺子也是邻居。”王珂说。没有新人加入来接盘，资产的流动性就出现了问题，炒房炒成房东，市场很快饱和。
二三线城市由于市场规模小，加之快速增长的供应量，商铺市场空置率高涨。商铺销售因而出现了供大于求，投资者观望的趋向。
例如，仅2012上半年，成都商铺新增供应量为73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%.然而，市场消化量仅仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3.位于成都的新南天地区域由于零售地产供应量过大，空置率已经超过了40%.在青岛，截至七月底，商铺供应量突破2万套，但前七个月全市商铺成交量仅为2500套。
2012上半年武汉商铺成交均价为11700元/平方米，较去年出现23%的下滑。由于投资者日益谨慎，导致市场价格上涨势头出现扭转。
热炒商铺提前透支了物业价值，让一些城市的出现了“零售业主苦于租金昂贵；商铺业主却在埋怨投资回报率太低”的纠结状况。
业内人士称，广州商铺的售价五年来至少涨了70%~80%.最近两年至少涨了30%，有些以前的售价不过1万元/平方米的商铺，现在的售价已经到了5万元/平方米，同样是 满足5%的回报率，租金都要大涨。
这让业主的租金“低三下四”，连百分之五都难以达到，但租户的租金成本可能已经超过了25%以上的成本，普通业态的营业已经难以维持。
商铺的租售比，也可以类比于股市的“市盈率”。“北京除了SOHO能做到30-40倍的市盈率，其他绝大多数项目都在15-20倍左右，只要满租的话，这样的市盈率仍然是基本OK的。但是我们到北京之外去看，会发现这个市盈率明显偏高，基本25-30.”王珂说，“甚至在一些还算不错的二线城市，这个比例也已经高得吓人。”
现在常见的营销手法是，采取包租返租的形式，给投资者一个回报率可观的感觉。“这做法其实是把包租时期的租金损失做到了售价里面，”王珂说。这样的数字游戏，难以获得投资者的长期认同。
转向的节奏
目前，在一些二三线城市，“炒铺”仍然有较高热度。但在一线城市来看，投资方向在多年前就已经转向。从2007年开始，在出现政策“干扰”之前，北京的投资客户已经开始从商铺转向写字楼。
“你可以看到三里屯的规划设计，实际上已经把商铺的面积缩小了。而原来的朝外SOHO，则是恨不得能做多少层就做多少层商业。从开发商产品决策上，就可以看出投资方向的变化。”王珂说。
这些二三四线城市投资火爆，“炒铺”成为一时风潮的主要原因在于投资渠道更为狭窄。“本身可以买的资源太少了，大家有安全感的地方首先是自己熟悉的领域。”王珂说。
很多三四线城市往往之前没有像样的大型购物中心，集中商业的商铺事实上是在按照当地核心商圈的临街旺铺来估值定价。
目前，对于集中商业的散售市场，在不同的城市仍然显现出不同的状态，有的城市仍在热炒，有的城市已经露出疲态。但随着更多项目的落成，市场供应量的增多，投资客户的进化速度和学习能力都在实践中不断增长。
“潘石屹当年卖SOHO的盒子商铺，也不是卖给北京的投资者，都是跑到山西、鄂尔多斯(600295,股吧)、陕西，针对北京没有特别了解而又有闲钱的煤老板，矿老板。真正卖给北京的投资者是很难卖出去的。”蔡宇翔说。
不同城市的“炒铺”投资者恰如股市中的“老股民”和“新股民”，前者审慎，后者热情。但新股民很快也会变成老股民。
“当投资客户花了钱，吃过亏，他的学习能力就会非常强。可能一开始卖卖期房还行，一但规模起来，就会显出这些项目都是后继乏力的。从直观的感觉上来说，现在趋向已经很明显，压力已经很大了。”王珂说。
现在，找王珂做外地项目的客户络绎不绝，但王珂一个都没敢接。不敢接的原因不仅仅是专业上的推断，而且在于和投资客户接触时，能明确感觉到很多客户对此类产品已经相当不认同。
“这一波接盘的人会比较少，客户的接盘可能会在不同的地方会有延迟，但最终头疼的可能主要还是开发商。”王珂说。
来源：新地产 |
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