南京河西疯狂造MALL尴尬难言 未来将现近20个城市综合体 |
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【冲动篇】
呼者众而应者寥
乍看，河西目前正在进行的造MALL行动甚至有些疯狂。
剔除已开发完毕的嘉业国际购物中心、中泰国际广场、新城市广场、河西万达广场，未来几年，中海环宇城、新江东苏宁广场、奥体苏宁广场、龙江苏宁广场、雨润国际广场、金鹰天地广场、南京世界贸易中心、南京环球贸易广场、金润国际广场、首创天迈广场、华新城、海峡城等均将携相当体量的Shopping Mall亮相河西，记者还了解到，来自上海名为申龙地产的开发企业也在最近进驻河西，项目同样为百万平米级的综合体。
然而，在这场看似轰轰烈烈的造MALL风潮中，却不乏难言的尴尬。据上述粗略统计，未来河西大中型城市综合体数量近20个，但已正式建成并投入使用的项目却寥寥可数。以总建筑面积105万平米的华新城为例，台湾华新丽华集团于2006年就已取得项目地块，时隔7年，据该公司官方网站消息，这一预计投资规模达60亿的大型城市综合体将在今年推出部分住宅产品。而就建成的城市综合体来看，河西万达广场和新城市广场发展较为成熟，而像嘉业国际购物中心、中泰国际广场等项目则由于各种原因运营不佳而备受业内诟病。
一位知情业内人士告诉记者，中泰国际广场走的是商铺分割销售的老路，后期统一管理已有诸多障碍，而引入了红星美凯龙这样当时就已类同性很强的主力店后，则更加难以提振人气了，至于嘉业国际购物中心，项目设计动线存在问题，令购物中心几乎都被写字楼包围住了，且每层的业态设置也较为随意和混乱，没有相对统一的主题。
【突围篇】
盖棺论定为时尚早
在走访多位南京商业地产界专家后，记者发现，虽然河西的造MALL行动来势汹汹，但就现实来看，成功者只是区区的河西万达广场和新城市广场等极少数项目。
记者还获悉，早在一年多前，市相关部门就已组建团队就河西新城开发以来的商业地产的发展状态进行调研评估，如今这份评估报告的初稿已经出炉，“由于河西的特殊地位，河西的商业地产发展备受各方关注，就目前的发展状态来看，很难用简单的成功或失败描述。”一位接近此次调研活动的知情人士透露。
某商业管理顾问有限公司告诉记者，制约河西商业发展的关键问题仍在于市民的消费习惯，2008年之前，河西基本是座卧城，自2008年后，这一情况才逐渐好转。
某商业管理顾问有限公司分析称，市民的商业消费需求至少分为两个阶段，第一层需求即刚性需求，具体来说就是需要菜场、理发店、综合超市，也就是市民的“经常性购买”；第二层才是“挑选性购买”，只有这种挑选性购买需求逐渐增多后，才有百货商场的立店和发展机会。而现在制约河西商业发展最大的还是老百姓的消费习惯，即没有养成在区域内完成所有消费的习惯，“甚至可以说，未来，江宁的商业消费增长可能比河西还要快。”他表示，“在衡量商业发展上，我们通常还有一个指标就是人口密度，虽然我们没有找到准确统计数据，但河西地广人稀却是不争的事实，这就是原来促成原鼓楼和下关的商业发展分化的一个重要原因，原鼓楼区的人口密度约为3.4万人/平方公里，而下关区仅为5000人/平方公里。”
来自戴德梁行最新分析报告也指出，在河西，新的商业中心正在成型，该报告尤其提到了南京世界贸易中心的建设进度。但该报告也同时指出，这种外部新区内成熟商圈的真正形成还至少需要5年。
【案例篇】
三大MALL可圈可点
在采访过程中，记者均不忘抛给每位受访者同一个问题：放眼南京，哪个购物中心为业内所认可？在众位业内人士看来，河西万达广场、水游城、虹悦城（专题阅读）可圈可点。
以较具典型性的虹悦城为例，与很多河西城市综合体相比，该项目地理位置与周边环境明显处于劣势，但就目前情况来看，虹悦城至少拥有了不错的初步运营成绩。
某商业管理顾问有限公司告诉记者，虹悦城遵循国际惯性的扣点式管理，即对于百货类只收取少许的租金，同时采取与商家风险共担的扣点式管理，即从商家的销售额抽成。假如商家没有销售额，他们也就没有抽成收入。由于这些商铺均为开发商自持，这一做法就难免牺牲开发商的短期利益，但扣点式管理无疑有利于培育百货商场的成长。
当被问及拥有诸多不利因素的虹悦城是否能为河西众多城市综合体所借鉴时，某国际知名商业地产顾问公司南京公司负责人告诉记者，近两年来河西板块人口基数的增长一定程度上支持了城市综合体的发展可能，但一个项目的成功与否还有更多考察因素，比如3公里半径内的人口因素，比如这些人口的总量、收入情况、消费习惯等。
“虹悦城和河西万达广场的成功很大程度上也是基于周边已有的庞大消费群。”该人士表示。 |
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