南京上演“综合体热” 商业地产去库存需14年 |
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8月南京新房市场还没有显示回暖的迹象，而南京的各大商业地产项目却动作频繁。今年8月份，南京商业综合体呈现百花齐放的态势。
8 月初，江宁商业综合体同曦瑞都购物广场开业。8月20日，总建筑面积超过86万平方米的巨型商业综合体绿地之窗迎来首开，去化8成。同样在8月20日晚，华润国际社区召开新盘发布会，该项目成为华润在南京的第一个商业综合体。上周末，南站商业综合体证大喜马拉雅公开其公寓样板间，并于次日推出“10元购房”活动。
南京商业地产库存需14年去化周期
8月份由于受到青奥会和传统淡季的双重影响，南京新房推盘量一直在低水平徘徊，但商业地产项目却抓住时机，动作频频。今年南京商业综合体集中爆发，感叹南京城市迅速扩张，商业地产发展迅速的同时，也不禁要提出疑问，商业综合体的迅速爆发，是否有增长过快、过热的风险？
根据南京网上房地产的显示，截至目前，南京商业地产库存已经超过441万平方米，办公类地产库存已经超过163万平方米，按照过去近8个月的去化速度计算，南京的商业地产至少需要14年的去化周期。
与这一数据相应的，是南京商业综合体近年来井喷式的增长。据网易记者不完全统计，目前南京已经投入运营的大小商业综合体超过60家，另外还有20余家商业综合体正在建设或规划建设中，预计今年下半年南京仍有十余家商业综合体将上市营业。
南京商业综合体存在增速过快风险
今年年初，《华夏时报》刊出一条并不起眼的新闻，文章提出，二三线城市由于商业综合体过多，空置和变成烂尾项目的已不在少数。文章披露深圳、成都、南京、青岛等城市的办公需要10年以上的去化周期，这些城市的写字楼被列为中等风险城市。
此前有媒体对南京多家商业综合体进行了空置率调查，发现仅有一半的综合体实现了0空置率，甚至有多家综合体的空置率在50%以上。
针对南京商业综合体发展是否过快的问题，南京大学城市科学研究院副院长胡小武指出，从静态来看，通过对比现有的商业供应面积和人口需求量来看，有的区域确实存在供应过量的现象。但从动态来看，未来需求量会不断上升。
南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，从整体来看，南京的商业地产确实存在发展过快的风险，但各个区域的人口数量和经济发展水平不一，还是要具体到区域来看。张辉认为，开发商已经认识到同质化的危险，并且力求打造产品的差异化。
同质化趋势严重，空间分布不均
在目前各大板块中，河西板块的商业综合体数量最多，运营和在建的商业综合体项目就达到了20余家，而且数量还在不断扩张，未来几年还将规划建设230万方的商业地产。相反的是有的板块的商业配套无法跟进，以城南板桥区域的商业综合体花生唐为例，该综合体目前是区域内唯一一家商业综合体，尽管如此，还是有业内人士认为，该综合体远远无法满足该地区的常住人口消费力。
胡小武认为，南京商业综合体的同质化现象还是比较严重的，目前大多数的商业综合体都是单调的将餐饮、娱乐、购物等商业元素进行集合，往往千篇一律，自身的特色比较少。“例如主题性的综合体就很少，我们很少看到儿童主题的综合体，很少看到生态主题和文化艺术类主题的商业综合体。”在商业业态的定位上，许多项目不能做到差异化定位，同质化趋势越来越明显，而这必然导致一些综合体丧失吸引力，从而面临淘汰。
业内人士表示，事实上很多商业综合体的开发商也认识到了同质化的问题，努力打造自身的特色，规避同质化的问题。相比于对项目进行特定主题的打造，在项目内容上添加文化和艺术的元素则显得更为简单和保险。例如森林摩尔主打艺术，而证大喜马拉雅主打山水城市概念。
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