如何成功打造城市综合体 |
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中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利
董利：同是主办方，但是中房报给我出了一个很大的难题，最后来讲，说实话真的没有什么可讲的了，前面不管是经济学家，领导还是专家，以及实战的操作者，已经把城市商业综合体能讲的都讲过了，而且大家应该说到现在也非常不容易了，好在我这文字不多，图片为主，大家通过图片交流一下。
我想通过这些图片，通过一些案例研究和分析，给我们带来一些理性的思考，泼一点冷水。我这个题目叫成功打造城市商业综合体，我先说题目，比城市综合体多了两个字商业，一方面上午黄教授提到了叫城市商业综合体，另外从另外一个角度来讲，城市综合体没有错，但是他的灵魂在商业，在运营，在经营，在国外不管是城市综合体还是商业地产，他叫收益性物业或者经营性物业，一个城市可持续发展离不开商业的活力，我更愿意把这个城市综合体叫做城市商业综合体。
如果我们所有的项目都叫城市综合体，对城市的责任太大，我们的负担也太大，我想泰戈尔说过小鸟翅膀上放上黄金，他就飞不下来了，我更愿意把城市综合体当做城市来打造。
这是我们前面上午已经获奖的项目，华贸，我非常推崇它，做得非常棒。他真正成了我们CBD，甚至北京的地标项目，城市商业综合体由于所特有的领域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。何为城市商业综合体呢，前面大家定义已经给了，我这里不多讲了。
城市商业综合体作为城市发展的引擎不可忽视，我们还以华贸中心为例，容纳2万多人就业，跨国公司100多家，现在华贸中心已经成为城市一张名片，对城市可持续发展不断产生作用。城市综合体，城市商业综合体并不是我们今天新提出的一个概念，应该说在国外时间更长，但是在国内也已经有了十几年的历史了。比如北京的东方广场 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，国贸中心，嘉里中心 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，以及现在大悦城，华贸中心，上海恒隆广场，我们进入到实质阶段，这个开发机遇和风险。前面也提到了他面临的机遇大还是风险大，如果从长远角度来看机遇要大于风险，为什么呢？城市化进程的需要。我国城市化现在的水平是47%，这是一个最新的数据，但是国外发达国家70%，还有将近20-30%的差距，另外经济发展的需要，这里面特别提到城市当中政府的需要，尤其各个城市例如杭州提出了打造100个城市综合体，是否能姑且不论，城市商业综合体是各个城市政府的需要。另外也是生活与工作方式发展的需要，需要一个快节奏，高效率的生活。
面临的风险，我这归纳为三个，第一个，如果开发出现问题，它的风险应该是烂尾的风险，这些都是活生生的案例和项目，左边这个在沈阳，右边这个在成都，熊猫城已经走过十五年的历程，最近听说富力已经接手，我们希望他重生。
即使你有资金，很好的位置，建完以后不一定是成功的，这个项目已经闲置了两年，我相信它还会闲置三年五年或者十年下去，这是在一个地级市，有40万人口，这40万人口不完全是城中心，包括郊区的人口，这个城市当中人口仅15万左右，但是这个城市的综合体20万平米，20万平米其中综合体有公寓，有写字楼还有商业，商业占二分之一，十万平米。应该看到规划也不错，硬件也不错，用材也不错，但是会一直闲置下去，这个项目后面会详细分析一下，这个项目选址不当，不该进入这样一个城市，另外规划错误，他把公寓、写字楼全部围成一圈放外面，把商业街区放在里面，就像联行提到一个项目，把商业放到里面，人们看不到，进不去商业怎么能活。
第三个风险整体价值降低的风险。因为这个商业的综合体是一个综合性的物业，不是某一个物业能够成功这个商业综合体就能够成功，一定是多功能的物业，它的综合功能都得到很好的发挥，这个商业才算成功，比如说这几个项目，不管是住宅、写字楼还是公寓，还是其他的部分，酒店都得到很好的发展，但是商业有的是卖掉了开不起来，有的是商业没有卖掉，但是本身招商困难也没有开起来，商业死在下面给整个项目品质带来影响，影响了升值，二手房销售，以及租金价格的提升。
五要素，城市商业开发的五要素并不复杂，也比较浅显，大家自己总结也可以发现其中的规律，只不过我提出来归纳一下，另外真正打造一个城市商业综合体要素不仅这几条，但是知易行难，关键把这些要素做对做好。
第一，资金，巨大的资金的投入，因为打造一个城市综合体的项目，它周期长，体量大，要求高，而且绝大部分物业要留有经营，少部分物业进行销售，所以它投入的资金非常之大，尤其是商业和酒店部分。同时还要有后期在运营之后有个长期的投入。
第二，选址。正确选址是成功的一半。首先是地域环境，地域环境沿海和经济发达地区，城市环境一线城市，前面单总已经讲了，GDP4000美元以上才是一个起步，另外区域环境，区域环境主要是讲在城市当中的一个环境。风险呢，就是在经济和消费能力不足的地区造成开发的城市商业综合体有可能造成综合功能的难以实现，比如说在一些中小城市，他的写字楼，他的五星级酒店等这些物业的功能难以得到发挥。另外开发的商业面积过大，长时间的闲置也是造成这个项目的风险之一。 |
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