商业地产的基础知识
1.商铺的定义
商铺，简单的解释就是用来经商做生意的铺位。商铺以“商”为先，先有商后有铺，就是说有商业经营才有商铺回报，“铺”的价值是建立在“商”字基础上的，“商”是“铺”的价值体现。
2.商铺的分类
按照商铺所处位置，可以分为街铺和商场铺。街铺，就是沿街铺位；商场铺，就是商场内的商铺，我们日常业务中往往简略地称其为内铺。
按照建筑形式，街铺可细分为步行商业街、骑楼街铺、复试商铺；商场铺可分为主题商城、购物广场等等。
按照业态形式，街铺可细分为社区商业街、数码街、食街等，商场可细分为购物中心、百货商场、超级市场等；有的是街铺与商场的组合，如社区商业中心引进主力店配合街铺经营；购物公园、步行商业街也以主力店商场和步行街组合。
按照批零性质，商铺可分为批发市场和零售市场，像深圳的布吉农批市场、东门的白马服装批发市场属于批发类市场，而贸业百货、新一佳超市等属于零售市场。
3.商业地产概念是怎样产生的
房 地产市场的发展，首先由住宅启动，但住宅开发在经历过发展初期的暴利之后，必然将进入社会平均利润阶段，住宅的开发也在一定程度上将不能保证项目的开发利 润能得到良好的体现。于是商铺在近几年迅速成为房地产项目开发赢利的强力支点。不少项目开发中，实际上发展商把住宅卖完只能收回成本，剩下来的利润全在商 场上，发展商当然更希望变现，因而以销售为目标的商场较多，自己持有经营收租相对较少。
在我国，商业地 产概念的频繁提及应该是在2003年之后。从2003年起，商业地产走向了中国地产的历史舞台，成为发展商、投资者的焦点话题，随后商业地产又被进一步细 分，如类似于深圳平湖华南城的物流商业地产，类似于张家界十字街的旅游商业地产，类似于南山保利文化广场的文化商业地产等等。
4.房地产的专业术语
①建筑面积
房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
②成套房屋的套内建筑面积
由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
③使用面积
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
④公用面积
房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
⑤层高
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
⑥室内净高
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
⑦进深
在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。
⑧容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
⑨实用率
实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
5.销售方面专业术语
①投资回报概念
投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。
投资回报计算公式：租金/平方米*月*12/单价
②销控”
销 控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分， “销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型 无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。
③空置率
国 际上空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是，开发商 没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售 出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。
商铺租赁方面的空置率一般是指租赁成功的铺位数或面积占整体的比例。
④产权式商铺
产 权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、 统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金 回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。
⑤虚拟产权式商铺
在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。
⑥售后包租
售 后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包 租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是 都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。
6.商业地产的高回报与高风险
与商铺投资高回报相应的，是投资的高风险，如投资住宅的年回报一般在5～8%，而商铺的年回报率一般超过8%，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，风险高于前者。
尤 其是近年来商业地产开发遍地开花，导致商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，而且开发商在销售定价时将未来好几年的成长空间都卖掉，导致 商铺售价与现实租金倒挂，这就更加大了商铺投资的风险，降低了投资收益率。更有甚者，一些缺少经验的开发商，不论地段，先盖上万儿八千平方的商铺日后再 说，其投资风险显而易见。
7.商铺投资的分类
商铺投资按股票投资原理，可分为原始股、绩优股、蓝筹股。
商 铺原始股：如华强北的假日风情街，均价5万元/平方米，可以说是华强北商铺的原始股，尽管目前出租艰难，但只要片区发展成熟，其价格可能呈爆发式增长，迅 速翻番。投资商铺原始股的往往要求资金实力较强，因为由于商业气氛不足等原因，商铺出租压力大或租金收益少，不能以租养供。
商铺绩优股：如华强东商业中心，沿振华街铺售价达10万元/平方米，虽然售价较高，但相对华强北15—30万元/平方米的商铺售价，还有一定的成长空间。
商铺蓝筹股：商铺蓝筹股基本上出现在商业中心区，售价成长空间一般较小，但租金高，出租稳定，如东门步行商业街的商铺，售价基本达15万元/平方米以上，租金回报率一般达到8%，整个东门步行街基本没有街铺空置的现象发生，出租率极高。
8.商铺投资的特点
投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业店面，每年可以收取5万元的租金，那么年回报率就是10％；其二是获取升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20％。
商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅投资年回报率一般5－8％，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8％以上。例如当初以15万元／平方米投资东门步行街，现金收租基本达到1000元／平方米／月以上，投资年回报率在8％以上。
增值潜力与成长空间大：如南山自滨海大道1999年开通以来，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20％，这说明大开发必有大成长空间。
高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。
如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。尤其是目前商业地产刚刚兴起，其开发水平相比住宅而言，还处在一个相当初级的阶段，这些更加大了商铺投资风险。
房地产作为一种投资渠道，可以有效规避通货膨胀的风险，房地产大都是增值的，因而住宅、写字楼、商铺乃至厂房，都成为重要的投资目标。
9.决定商铺价格的因素
商 铺的价格由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情 况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就 需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
租金水平是影响商铺定价的直接因素
影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的回报基本水平，决定能支撑什么样的销售价格。
对 任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有 1－2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对深圳等大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商 业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异相对较小。因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素
流 通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么价格高，就是因为当地已经形成的规模化 市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为市场流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如华强北电子市场已形成亚洲的电子中 心，其市场月租金达到2000元／平方米，通讯市场也辐射全国及东南亚地区，市场月租金高出1000元／平方米。 |