巨泡之下，谁能完退？ |
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“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容如今中国的城市商业并不为过。仿佛是一夜之间，被称为City Mall的城市综合体在全国各地遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市也都走起了“Mall”步。
房地产调控之后，发展商在住宅市场资金回笼变慢，因此普遍寄希望在商用物业开发上，想借此获得长期收益，而结合了住宅物业资金回笼快和商用物业回报周期长两大特点的综合体，得到了诸多发展商的青睐。
然而，就在全国如火如荼的大搞城市综合体之时，“过剩”与“结构性过剩”成为了当前商业地产行业讨论最多的话题。当前我国还处在城市化进程之中。商业综合体从功能上和产业升级上来讲，对城市规划都有着积极正面的作用，从目前来看，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是开发商没有更多创新的理念。业界多年来所诟病的“同质化”问题依然严重。
在上海，研究报告指出，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京，10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。2011年，成都有近百座大小综合体浮出水面，总体量逼近惊人的千万平米。在作为二线城市的郑州，有超50多个城市综合体项目在建。未来3年内，沈阳将入市44个大型商业项目，总面积高达数百万平方米。其中，有34个是综合体项目；在已知体量的项目中，商业面积超过10万平方米的就有24个。
除了数量之外，城市综合体的位置与定位重复已成为一大问题。以深圳福田CBD为例，目前已有COCO-PARK、购物公园、怡景中心城等购物中心，一共约40万平方米；未来5年，还将有皇庭广场、卓越IN TOWN和金地大百汇等相继建成。届时，在福田CBD约1平方公里的商圈内，将有近90万平方米的购物中心，贴身肉搏战将异常惨烈。相比南山、福田和罗湖，宝安和龙岗在未来5年的商业地产增量更加突出。以龙岗中心城为例，大型商业现存量是75万平方米，5年以后，该数字是195万平方米，增幅160%。其中，由于开发商纷纷挖掘地铁价值，造成地铁三号线每站都有2－3个大型综合体项目。
一个更严峻的现实是，供应大爆发，需求却并不同步。据统计，未来5年，宝安和龙岗的大型商业供应面积年增速超过30%，而社会消费品零售总额的年增幅则徘徊在14%－18%。另外，网络购物已形成趋势，将来还要瓜分一大部分市场份额。目前深圳五大购物中心的品牌重叠度已经介于18%－30%之间，将来随着购物中心的增加，各项目的品牌重叠度将进一步上升。
目前我国商业普遍存在模式单一化、业态雷同化、品牌同质化的三化问题，这是城市综合体必须直面解决的问题。这些项目多以销售为主，持有的很少，这会为项目后期的运营埋下隐患。如此一来，必然导致项目没有亮点和特色，同质化问题严重。城市综合体无论前期定位、规划、设计还是后期的持有、运营，复杂程度远远超过住宅开发。由于城市综合体在我国发展时间尚短，很多商业地产的开发商都是由住宅开发转而进行综合体开发，没有成功的开发和运营经验。因此，目前大量的城市综合体，在将来是否能够成功，存在很大的风险。在城市综合体的开发规划方面，目前城市综合体急需尽早实现差异化、错位经营的目标，力争打造出自己各自的特点，与周围的大环境形成和谐的统一，从整体提升区域商业层次。例如，将诸如来福士等商品消费广场与数码广场相结合，实现不同性别消费者的差异化选择。城市综合体作为时代发展的必然产物，未来依然拥有广阔的前景。而转型中的各大房地产开发商们，还需要在同质化的问题上迈出一大步。
来源：经济观察报 |
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