商业地产有哪些租售模式 |
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如何让自己的投资回报有所保证，获得相对稳定且可观的收益呢？开发商不
断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚，才能在找到适合的投资目标时
，控制好相应的风险。
投资商业地产，怎样获得可观的回报无疑是开发商和投资者双方都最为关注
的问题。如何让自己的投资回报有所保证，获得相对稳定且可观的收益率呢？无
论是从纯销售到租售结合，再到只租不售的产权租售模式变迁，还是逐渐崛起的
资本运作模式，开发商不断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚，才能
在找到适合的投资目标时，控制好相应的风险。因而，辨别和选取不同的租售模
式也是投资者需要关心的一个问题。
三大类主要模式
粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。
全部销售：商铺盖好了就全部进入销售环节，全部推向市场进行销售。一些
纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也
不大。对于投资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。
租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式
最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。
在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相
应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围
是做好自身投资的第一步。
只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自
持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项
目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。
另外，在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时，商业地产的运
作模式也在酝酿全新的升级变化，比如业内比较看好的资本运作模式。资本运作
模式在国内刚刚起步，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆
上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、银行贷款证券化模式等。
对于个人投资者而言，由于商业地产对规模要求、经营管理要求、商户经营
持续性要求、团队要求都是比较高，没有一定的物业规模和物业条件、没有一定
的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的。因而，在租售模式的选
取上，首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度、投入的资本、相应
模式下的不同特点和优劣，区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到
的影响作用，以便制订合适的方案。
八种细分模式
进一步而言，随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入，在不同城
市、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式。面对这些层出不
穷的租售模式，投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异，另一个也要注意其
中可能存在的风险。
1.普通租售模式
按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平方
米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁
。
2.承诺一定年限固定回报率
“包租”模式，指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这
部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念
宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对于树立市场信心具有相当
重要的作用。
“保租”模式，指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金
（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点
在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。
需要提醒的是，这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不
换药的类似做法，但都有着不小的风险，面对这类“打包票”的行为投资者要多
加小心。
3.“以租代售”销售方式
主要针对经营性商家，存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对
旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年后，商家可优先认购，以前
租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。二是老商场
（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（
一般以前租金来计算进售价）。
4.“银企联贷”销售模式（非产权）
一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是
开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统
一按月收取贷款，目的是快速回笼资金，减轻资金链压力。
5.“预购合同”销售模式
专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式
，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产，只
需要支付9.09万元，其余作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租
”或“保租”方式，而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程
中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。
6.“产权式”销售模式
针对投资型客户，根据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”（
商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）等为单位进行销售，在办
理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。
7.物业回购服务销售模式
商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价
将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。
不过，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开
发商自己，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般来说不会肯定会升值
，如果亏损，则往往坚持不到可以回购的年限。
8.“商铺银行”概念销售模式
本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。一般投资客户交首付，然后办理银
行按揭，10年贷款的月供由开发商来供，开发商则以投资客首付为本返利；10年
后，开发商必须收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。
这样，整个销售过程投资者仅需付首付，原则上不承担其他费用，类比银行
存款。而开发商可以迅速回笼资金，并拥有绝对控制权。但考虑到商铺经营不善
等情况，则仍有资金被套牢的危险。 |
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